Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

13 Август, 2010 — 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно. Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д. Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко.

Ставка аренды также зависит от назначения площадей.

Что такое помещения свободного назначения

Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка.

Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы.

Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв. м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м.

В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д. Колокольникова, в I квартале 2008 г. средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах. Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции. Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

Псн что это такое в недвижимости

Доброго времени суток! Сегодня я хочу поговорить о налогообложении ПСН, налог ПСН в 2017 году, а точнее самой сути ПСН для предпринимателя.

Налог ПСН для ИП

Начнем с самого начала, а именно с аббревиатуры ПСН:

ПСН – патентная система налогообложения – именно так расшифровывается не всем понятное слово ПСН.

Патентная система налогообложения доступна только для одной формы собственности бизнеса – это ИП (Индивидуальное Предпринимательство). Никакая другая форма собственности не может использовать данный вид налогообложения.

Суть приобретения патента предпринимателем

Суть самой патентной системы налогообложения состоит в том, что приобретая патент для определенного вида деятельности предприниматель заменяет данным патентом налоги которые должен был бы платить занимаясь этой деятельностью.

Стоит отметить, что патент заменяет налоги которые должен платить ИП, но не фиксированные взносы которые ИП платит за себя и работников (их предприниматель должен платить в независимости от выбранного налогообложения).

Так же патент можно приобрести не для каждого вида деятельности, у каждого региона есть свой список видов деятельности к которым можно применять патентную систему налогообложения.

Следует учесть, что приобретенный патент действует только в регионе где он был приобретен, то есть например приобретенный патент в Челябинской области нельзя применять в Воронежской области. Для каждого региона необходимо приобретать свой патент.

Приобрести патент предприниматель может на срок от 1 месяца до 1 года. Патент можно применять только к деятельности для которой он приобретался, для другой деятельности придется приобрести еще патент.

На самом патенте будет указано для какого региона и какой деятельности он приобретен и на какой срок.

Довольно часто приобретение патента является хорошим решением и позволяет значительно сэкономить на налогах. Но в любом случае перед приобретением патента Вам стоит ознакомиться с другими системами налогообложения и провести для них расчеты, после чего уже выбрать более подходящий налог и еще не факт, что налог ПСН будет лучше остальных.

Вот пожалуй и все, что я хотел написать о сути налога ПСН и статью я буду заканчивать.

В настоящее время многие предприниматели для перехода на патентную систему налогообложения для ИП, расчета патента, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

При возникновении вопросов Вы можете задавать их в комментариях или моей группе социальной сети контакт “ Секреты бизнеса для новичка”.

Всем удачного бизнеса! Пока!

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

– в офисные помещения,

– помещения для сферы досуга и общественного питания,

– торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– склады и хранилища,

– производственные мастерские или миницеха.

– разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

  1. Площадь ПСН

ПСНразличаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м2.  У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м2.

Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м2.

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

Стоимость 1 м2 больших Помещений (до 500 м2) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

  1. Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение: находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест – торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования: находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

  1. Характеристики помещения

Коммуникации. При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м2 площади).

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения. Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования. Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности  ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Доброго времени суток! Сегодня я хочу поговорить о налогообложении ПСН, налог ПСН в 2017 году, а точнее самой сути ПСН для предпринимателя.

Налог ПСН для ИП

Начнем с самого начала, а именно с аббревиатуры ПСН:

ПСН – патентная система налогообложения – именно так расшифровывается не всем понятное слово ПСН.

Патентная система налогообложения доступна только для одной формы собственности бизнеса – это ИП (Индивидуальное Предпринимательство). Никакая другая форма собственности не может использовать данный вид налогообложения.

Суть приобретения патента предпринимателем

Суть самой патентной системы налогообложения состоит в том, что приобретая патент для определенного вида деятельности предприниматель заменяет данным патентом налоги которые должен был бы платить занимаясь этой деятельностью.

Стоит отметить, что патент заменяет налоги которые должен платить ИП, но не фиксированные взносы которые ИП платит за себя и работников (их предприниматель должен платить в независимости от выбранного налогообложения).

Так же патент можно приобрести не для каждого вида деятельности, у каждого региона есть свой список видов деятельности к которым можно применять патентную систему налогообложения.

Следует учесть, что приобретенный патент действует только в регионе где он был приобретен, то есть например приобретенный патент в Челябинской области нельзя применять в Воронежской области.

Что такое псн в недвижимости

Для каждого региона необходимо приобретать свой патент.

Приобрести патент предприниматель может на срок от 1 месяца до 1 года. Патент можно применять только к деятельности для которой он приобретался, для другой деятельности придется приобрести еще патент.

На самом патенте будет указано для какого региона и какой деятельности он приобретен и на какой срок.

Довольно часто приобретение патента является хорошим решением и позволяет значительно сэкономить на налогах. Но в любом случае перед приобретением патента Вам стоит ознакомиться с другими системами налогообложения и провести для них расчеты, после чего уже выбрать более подходящий налог и еще не факт, что налог ПСН будет лучше остальных.

Вот пожалуй и все, что я хотел написать о сути налога ПСН и статью я буду заканчивать.

В настоящее время многие предприниматели для перехода на патентную систему налогообложения для ИП, расчета патента, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

При возникновении вопросов Вы можете задавать их в комментариях или моей группе социальной сети контакт “ Секреты бизнеса для новичка”.

Всем удачного бизнеса! Пока!

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

– в офисные помещения,

– помещения для сферы досуга и общественного питания,

– торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– склады и хранилища,

– производственные мастерские или миницеха.

– разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

  1. Площадь ПСН

ПСНразличаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м2.  У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м2. Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м2. Стоимость 1 м2 больших Помещений (до 500 м2) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

  1. Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение: находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест – торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования: находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

  1. Характеристики помещения

Коммуникации.

Помещения свободного назначения

При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м2 площади).

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения. Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования. Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности  ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

– в офисные помещения,

– помещения для сферы досуга и общественного питания,

– торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– склады и хранилища,

– производственные мастерские или миницеха.

– разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

  1. Площадь ПСН

ПСНразличаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м2.  У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м2. Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м2. Стоимость 1 м2 больших Помещений (до 500 м2) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

  1. Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение: находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест – торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования: находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

  1. Характеристики помещения

Коммуникации.

При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м2 площади).

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения. Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования. Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности  ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.