Управляющие компании ЖКХ

Термин «управляющая компания» большинством граждан воспринимается как организация, оказывающая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Однако, если говорить о правильной трактовке данного термина, то такие фирмы следует называть управляющие организации, а управляющие компании – это юридические лица, которые управляют инвестициями (как собственными, так и привлечёнными). Но в народе давно уже устоялось подобное восприятие, а потому в данной статье речь пойдет именно о полномочиях управляющих компаний ЖКХ – организаций, созданных для осуществления управления многоквартирным домом, обеспечение его необходимыми ресурсами, поддерживающими надлежащее санитарное и техническое состояние объекта.

Деятельность УК ЖКХ регулируется жилищным законодательством РФ. Управляющие компании ЖКХ создаются именно с целью обеспечения жизнедеятельности многоквартирных домов, и все свои услуги они осуществляют только в соответствии с установленными требованиями законодательства. По большому счёту, УК ЖКХ являются посредниками между жильцами дома и компаниями, предоставляющими услуги населению.

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

С экономической точки зрения, такие компании аккумулируют денежные средства собственников жилья для последующей оплаты поставщикам коммунальных услуг; на них ложится контроль за расходованием вверенных денежных средств. С технической стороны УК осуществляют накопление информации об объекте управления, о существующих проблемах технического характера, ведёт учёт износа и амортизации имущества, планирует и организует мероприятия по ремонту и восстановлению зданий и сооружений.

Если рассматривать правовой аспект деятельности УК ЖКХ, то между ними и собственниками жилья складываются потребительские отношения, в которых такие компании выступают первыми подрядчиками со всеми вытекающими из гражданского законодательства обязанностями и юридическими последствиями.

Все управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на следующие виды:

Управляющие – их особенной чертой является тот факт, что они осуществляют только управление многоквартирным домом, без самостоятельного оказания услуг населению – для этого такая компания заключает договора подряда с другими организациями.

Гибридные управляющие компании самостоятельно выполняют полный перечень необходимых услуг: и управление, и техническое содержание, коммунальное обеспечение без привлечения сторонних организаций.

Эксплуатационные компании осуществляют только функции по эксплуатации, техническому и санитарному содержанию имущества многоквартирных домов на основании договора подряда, который заключается с собственниками жилья, ТСЖ и другими УК.

Как и у любой организации в гражданских правоотношениях, у УК ЖКХ есть свои определённые обязанности перед собственниками жилья в доме, который находится на обслуживании. Например, такие компании обязаны проводить следующие работы:

  • поддерживать техническое состояние дома в надлежащем виде, делая его безопасным для жильцов;
  • проверка состояния вверенного имущества раз в полгода: крыша, чердак, подвал, системы водоотведения и канализации и т.д. Все обнаруженные проблемы должны документироваться и устраняться в разумные сроки;
  • выполнение мелкого и текущего ремонта зданий и сооружений; для проведения капитальных ремонтных работ необходимо получить согласие собственников жиль;
  • подготовка дома и прилегающей территории к зиме (весне);
  • в случае возникновения неполадок и аварий в доме, при устранении таких проблем необходимо руководствоваться установленными техническими рекомендациями и регламентами;
  • создание благоприятных условий для предоставления гражданам коммунальных услуг соответствующего качества;
  • контроль за соблюдением норм и правил пожарной безопасности.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Непосредственными обязанностями УК ЖКХ является поддержание чистоты на вверенной территории, а именно уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, озеленение и поддержание санитарных условий на прилегающем земельном участке; компания в обязательном порядке должна создать условия для сбора и вывоза мусора и бытовых отходов граждан. Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ. К таким можно отнести регистрацию граждан в квартирах; проведение собрание жильцов для принятии решений касаемо дома, уведомления их о существующих проблемах, общей информации в сфере ЖКХ. Также УК обязаны собирать коммунальные услуги с собственников жилья и информировать их об изменении существующих тарифов.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной. Поэтому лицам, заключившим договор с такой компанией следует помнить, что осуществление функций УК должно быть направлено строго на удовлетворение интересов собственников жилого имущества и обеспечения функционирования дома.

Похожие статьи: принципы работы ТСЖ

ЖК «Гжель Плюс»

Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

ЖК «Чеховский посад»

Для тех, кто хочет иметь собственную квартиру недалеко от города по доступным ценам.

«Вклад под Ключ»

Избежать рисков приобретения квартиры в новостройке. Фиксированный срок, возможность обратного выкупа или готовая квартира.

22 июня 2006г.

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

// Угличская газета

Многие квартиросъемщики задают вопрос: «Если товарищество собственников жилья объявят несостоятельным (банкротом), то наши квартиры в счет погашения долгов продадут «с молотка»? Директор МУ «УК «Служба заказчика» Татьяна Комарова утверждает, что этого не произойдет, так как ответственность по своим обязательствам ТСЖ несет только принадлежащим ему имуществом: например, денежными средствами на счетах, оргтехникой, транспортом… Но никак не нашими с вами жилыми квадратными метрами, лестничными площадками, подвалами и чердаками.

Продолжая разговор о способах управления многоквартирными домами, надо отметить, что оно предусмотрено также с помощью жилищного или жилищно-строительного кооператива (далее — ЖСК), подразумевается здесь добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе их членства для удовлетворения потребностей в жилье, управления помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ).

ЖСК создается для строительства жилого дома и его последующей эксплуатации, поэтому его отличие от ТСЖ только в том, что ЖСК возникает на определенный период времени, по истечении которого должен быть реорганизован в ТСЖ либо ликвидирован. И членами кооператива могут выступать только те лица, которым будут принадлежать помещения в строящемся доме, при этом они несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива, т.е. непосредственно величиной внесенного пая.

Кроме этого, в Жилищном кодексе установлено: в случае, если члены уже существующего ЖСК полностью внесли паевые взносы за предоставленные кооперативом жилые помещения, то кооператив до 1 января 2007 года также подлежит преобразованию в ТСЖ. Либо ликвидации — самостоятельно или в судебном порядке — по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При этом государство освобождает от расходов по уплате государственной пошлины членов нового ТСЖ за изменение правового статуса ЖСК.

Для чего же существуют управляющие компании?

Все собственники жилья, независимо от формы управления домом, должны заключить договора с управляющей компанией или организацией на обслуживание жилья на тех условиях, которые отражены в решении общего собрания. Договор на управление (обслуживание) многоквартирным домом является новым видом договора. К нему применяются нормы как жилищного, так и гражданского законодательства.

Данный договор должен включать в себя следующее: состав общего имущества, в отношении которого будет совершаться управление, с точным указанием адреса; полный перечень предоставляемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту имущества; перечень коммунальных услуг, предоставляемых обслуживающей организацией; размер платы за содержание, ремонт имущества, платы за предоставляемые коммунальные услуги и порядок внесения платы; определение порядка контроля за выполнением обслуживающей организацией обязательств по договору; определение срока управления домом (от 1 года до 5 лет); порядок предоставления отчетности о проделанной работе обслуживающей организацией.

Наряду с существенными условиями в договор управления можно включить: объем выполняемых работ (услуг); ответственность (санкции) на неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора; порядок урегулирования споров; определение уровня качества, надежности, безопасности, соответствия нормативам, стандартам, санитарным нормам и правилам предоставляемых услуг и выполняемых работ.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок до 1 января 2007 года не определили самостоятельно способ управления многоквартирным домом, либо выбранный способ собственниками не реализован, то управляющая организация определяется органом местного самоуправления путем проведения открытого конкурса в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Владимир ЭРВОЛЬДЕР

Постоянный адрес статьи http://uglich.ru/publics/?artid=396

22/06/2006Для чего нужна управляющая компания?

20/01/2006Увидел аварию — немедленно позвони!

Памятные даты Углича

Управляющие компании ЖКХ

Термин «управляющая компания» большинством граждан воспринимается как организация, оказывающая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Однако, если говорить о правильной трактовке данного термина, то такие фирмы следует называть управляющие организации, а управляющие компании – это юридические лица, которые управляют инвестициями (как собственными, так и привлечёнными). Но в народе давно уже устоялось подобное восприятие, а потому в данной статье речь пойдет именно о полномочиях управляющих компаний ЖКХ – организаций, созданных для осуществления управления многоквартирным домом, обеспечение его необходимыми ресурсами, поддерживающими надлежащее санитарное и техническое состояние объекта.

Деятельность УК ЖКХ регулируется жилищным законодательством РФ. Управляющие компании ЖКХ создаются именно с целью обеспечения жизнедеятельности многоквартирных домов, и все свои услуги они осуществляют только в соответствии с установленными требованиями законодательства. По большому счёту, УК ЖКХ являются посредниками между жильцами дома и компаниями, предоставляющими услуги населению. С экономической точки зрения, такие компании аккумулируют денежные средства собственников жилья для последующей оплаты поставщикам коммунальных услуг; на них ложится контроль за расходованием вверенных денежных средств.

Роль управляющих компаний и муниципальных органов власти в сфере ЖКХ

С технической стороны УК осуществляют накопление информации об объекте управления, о существующих проблемах технического характера, ведёт учёт износа и амортизации имущества, планирует и организует мероприятия по ремонту и восстановлению зданий и сооружений.

Если рассматривать правовой аспект деятельности УК ЖКХ, то между ними и собственниками жилья складываются потребительские отношения, в которых такие компании выступают первыми подрядчиками со всеми вытекающими из гражданского законодательства обязанностями и юридическими последствиями.

Все управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на следующие виды:

Управляющие – их особенной чертой является тот факт, что они осуществляют только управление многоквартирным домом, без самостоятельного оказания услуг населению – для этого такая компания заключает договора подряда с другими организациями.

Гибридные управляющие компании самостоятельно выполняют полный перечень необходимых услуг: и управление, и техническое содержание, коммунальное обеспечение без привлечения сторонних организаций.

Эксплуатационные компании осуществляют только функции по эксплуатации, техническому и санитарному содержанию имущества многоквартирных домов на основании договора подряда, который заключается с собственниками жилья, ТСЖ и другими УК.

Как и у любой организации в гражданских правоотношениях, у УК ЖКХ есть свои определённые обязанности перед собственниками жилья в доме, который находится на обслуживании. Например, такие компании обязаны проводить следующие работы:

  • поддерживать техническое состояние дома в надлежащем виде, делая его безопасным для жильцов;
  • проверка состояния вверенного имущества раз в полгода: крыша, чердак, подвал, системы водоотведения и канализации и т.д. Все обнаруженные проблемы должны документироваться и устраняться в разумные сроки;
  • выполнение мелкого и текущего ремонта зданий и сооружений; для проведения капитальных ремонтных работ необходимо получить согласие собственников жиль;
  • подготовка дома и прилегающей территории к зиме (весне);
  • в случае возникновения неполадок и аварий в доме, при устранении таких проблем необходимо руководствоваться установленными техническими рекомендациями и регламентами;
  • создание благоприятных условий для предоставления гражданам коммунальных услуг соответствующего качества;
  • контроль за соблюдением норм и правил пожарной безопасности.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Непосредственными обязанностями УК ЖКХ является поддержание чистоты на вверенной территории, а именно уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, озеленение и поддержание санитарных условий на прилегающем земельном участке; компания в обязательном порядке должна создать условия для сбора и вывоза мусора и бытовых отходов граждан. Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ. К таким можно отнести регистрацию граждан в квартирах; проведение собрание жильцов для принятии решений касаемо дома, уведомления их о существующих проблемах, общей информации в сфере ЖКХ. Также УК обязаны собирать коммунальные услуги с собственников жилья и информировать их об изменении существующих тарифов.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной. Поэтому лицам, заключившим договор с такой компанией следует помнить, что осуществление функций УК должно быть направлено строго на удовлетворение интересов собственников жилого имущества и обеспечения функционирования дома.

Похожие статьи: принципы работы ТСЖ

ЖК «Гжель Плюс»

Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

ЖК «Чеховский посад»

Для тех, кто хочет иметь собственную квартиру недалеко от города по доступным ценам.

«Вклад под Ключ»

Избежать рисков приобретения квартиры в новостройке. Фиксированный срок, возможность обратного выкупа или готовая квартира.

На сегодняшний день сложно найти человека, который не сталкивался с проблемой невыполненных обязанностей ЖКХ. Такое явление достаточно распространенное, однако как с ним бороться знает далеко не каждый.

Прежде всего, необходимо изучить информацию об основных обязанностях ЖКХ, их деятельности, а также ознакомиться с законодательными статьями жилищного кодекса РФ. Согласно правовым документам, ЖКХ имеет следующие обязанности:

  • Обеспечение свободного доступа жильцам к основным показателям хозяйственной и финансовой деятельности
  • Предоставление информации об оказываемых ЖКХ услугах, а также отчетах о работе, направленной на ремонт и содержание имущества в многоквартирных домах
  • Информирование жителей о тарифах на ресурсы, необходимых средствах для предоставления качественных коммунальных услуг
  • Выполнение ежегодного плана работ по ремонту имущества и снижению тарифных планов
  • Поддержание высокого качества коммунальных услуг
  • Содержание домов в соответствии с установленными санитарными нормами. Устранение причин их нарушения
  • Поддержание порядка в подъездах и прилежащих к дому участках, вывоз мусора
  • Обеспечение безопасности проживания и должного уровня защиты жизни и имущества жильцов

Кроме основных обязанностей, направленных на улучшение жилищных условий, компания ЖКХ должна направлять представителя на каждое общедомовое собрание с целью повышения качества услуг, ознакомления жильцов с планами и действующими работами, а также для приёма жалоб и пожеланий. На таких собраниях сотрудник ЖКХ должен предоставить подробный отчёт о показаниях внутридомовых счётчиков, а также тарифах на коммунальные услуги, их возможные изменения с объяснением причин. Компании ЖКХ должны иметь свой работающий сайт, на котором регулярно выкладывается актуальная информация и номера телефонов для обращения жильцов.

Куда можно пожаловаться на работу ЖКХ

Невыполнение обязанностей ЖКХ — довольно распространенное явление, с которым в обязательном порядке нужно бороться. Прежде всего, перед обжалованием работы коммунальных служб, желательно ознакомиться с соответствующими правовыми нормами, регулирующими деятельность ЖКХ.

После получения необходимых правовых основ для жалобы, следует написать заявление в ЖЭК. В документе указываются корректные причины жалобы с подробным объяснением. Для повышения эффективности, жалобу необходимо подкрепить правовыми актами, взятыми в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Открытие управляющей компании в сфере ЖКХ

Жалоба пишется в двух экземплярах, один из которых следует оставить у себя. Дублирование заявления поможет в случае игнорирования обращения.

В такой ситуации можно будет обратиться в вышестоящие органы или суд с копией жалобы, как доказательства игнорирования со стороны ЖЭКа. В большинстве случаев сотрудники ЖЭК присылают ответ в течении 10 рабочих дней. В официальном ответе должны быть указаны причины невыполнения своих обязанностей и сроки устранения проблемы.

В том случае, если в течение двух недель (без учёта праздничных дней и выходных) ответ так и не был получен, копию жалобы необходимо отнести в вышестоящие органы и в судовом порядке продолжить процесс обжалования деятельности ЖКХ. Перед тем, как вступать в правовую «войну» с коммунальными службами, нужно запастись терпением и свободным временем, так как подобные мероприятия, как правило, затягиваются на долгие месяцы.