Содержание

Управляющая организация

Организация, которая на основании договора осуществляет профессиональные услуги по эксплуатации и управлению имуществом, принадлежащим другим лицам (юридическим или физическим), называется управляющей компанией. Управляющая компания – это коммерческая организация, которая должна являться юридическим лицом. Она может осуществлять управление финансами, активами или недвижимым имуществом.

Цели, стоящие перед управляющими компаниями в сфере недвижимости

Компания, получившая в управление определенный объект недвижимости, по договору с её владельцем, прежде всего, должна обеспечить эксплуатацию этого объекта и нормальное его функционирование с целью извлечения максимальной прибыли от использования этого недвижимого имущества. При этом собственником объекта продолжает оставаться прежний его владелец, который в типовом договоре именуется учредителем. Он же является и выгодоприобретателем, получая всю прибыль от деятельности управляющей компании. Сами же управленцы получают вознаграждение за свою работу в виде процента от полученной прибыли, который оговаривается в договоре на доверительное управление.

Что делает управляющая компания, в соответствии с договором? Она за свой счет обеспечивает:

  • сохранность имущества;

  • капитальные и текущие его ремонты;

  • бесперебойную эксплуатацию всех инженерных сетей;

  • поддержание порядка в помещениях;

  • осуществление всех необходимых платежей.

                                         

Управляющие компании Москвы

Москва – это крупнейший мегаполис, деловой центр и столица России. Здесь сосредоточено множество различных компаний, в том числе и управляющих. Управление объектами недвижимости в столице, и особенно крупными офисными центрами, – это сложная и ответственная задача. Найти правильный баланс между арендной платой за офисы и расходами на их содержание, чтобы при этом ещё и оставались средства на развитие компании, совсем непросто.

Среди множества управляющих компаний в области коммерческой недвижимости Ayona IP — одна из лучших представителей этого рынка. В активе компании опыт управления такими объектами как:

  • админздание ОАО «ИФД КапиталЪ» площадью 13000 кв. м;

  • бизнес центр «Китеж» площадью 7200 кв. м;

  • административного здания компании «Лукойл Гарант» площадью 8500 кв. м.

Сегодня УК Ayona IP имеет в управлении офисные помещения в МФК «Город столиц» (12 и 13 этажи), который расположен в деловом центре столицы Москва-Сити.

Для передачи дома управляющей компании собственники жилых помещений должны заключить общий договор управления данным многоквартирным домом с выбранной ими управляющей компанией.

Преимущество обслуживающих компаний состоит в их высоком техническом оснащении. Все те работы, которые выполняют компании, проводятся с использованием современной техникой. К примеру, для уборки подъездов используют специальные социальные передвижные пылесосы.

Да и плата за все услуги, которые предоставляет компания, приемлема, и любой человек сможет внести указанную сумму платежа.

Как не оказаться в коммунальном аду: интервью-инструкция для барнаульцев

Все это достигается за счет использования техники, так как продуктивность ее работы намного выше работы человека.

Заключение договора

В договоре с управляющей компанией ЖКХ должны быть отражены следующие аспекты:

  • Адрес дома, перечень имущества дома, по отношению к которому будут проводиться работы управляющей компании;
  • Также должен присутствовать перечень работ по ремонту и содержанию дома, определен порядок изменения данного перечня;
  • Перечень услуг и работ по обслуживанию дома, которые управляющая компания готова предложить;
  • Необходимо отразить порядок определения стоимости услуг по договору, а собственно размер платы за содержание и ремонт помещения;
  • Действия и способы осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Функции управляющей компании ЖКХ

Каждому жильцу многоквартирного дома необходимо знать функции управляющей компании ЖКХ. Вот перечень этих функций:

  • Разработка эффективных систем сбора платежей, а также осуществление контроля за данным процессом;
  • Разработка плана эксплуатации жилого дома с последующим предоставлением его жильцам;
  • Определение уровня оказываемых услуг, стандартов и основных требований, непосредственно по согласованию с собственниками квартир дома;
  • Составление и предоставление жильцам программ, в которых содержится представление действий по реализации капитального ремонта и реконструкции многоквартирного дома;
  • Заключение договоров аренды помещения только по поручению жильцов;
  • Подготовка отчетов о проделанной работе, качестве услуг и состоянии основных фондов;
  • Представление интересов собственников в разных инстанциях в случае решения вопросов административного, правового и организационного характера;
  • Экономический анализ деятельности, что подразумевает подготовку предложений по снижению тарифов.

Сфера ответственности управляющей компании

К сфере ответственности управляющей компании ЖКХ обычно относят ремонт многоквартирного дома, санитарное и техническое содержание помещения.

В частности управляющая компания отвечает за такие важные действия как:

  • Ремонт фасада дома, его крыши и подъездов;
  • Чистка вентиляции;
  • Ремонт водосточных труб, входных дверей, крылец;
  • Чистка чердака;
  • Вывоз скопившегося мусора ежедневно;
  • Поддержание освещения дворов и подъездов;
  • Обустройство двора, то есть посадка цветочных клумб, обустройство детской площадки во дворе.

Функции управляющей компании не ограничиваются данным перечнем. Здесь представлены основные и самые главные ее функции.

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

Организация, которая на основании договора осуществляет профессиональные услуги по эксплуатации и управлению имуществом, принадлежащим другим лицам (юридическим или физическим), называется управляющей компанией. Управляющая компания – это коммерческая организация, которая должна являться юридическим лицом. Она может осуществлять управление финансами, активами или недвижимым имуществом.

Цели, стоящие перед управляющими компаниями в сфере недвижимости

Компания, получившая в управление определенный объект недвижимости, по договору с её владельцем, прежде всего, должна обеспечить эксплуатацию этого объекта и нормальное его функционирование с целью извлечения максимальной прибыли от использования этого недвижимого имущества. При этом собственником объекта продолжает оставаться прежний его владелец, который в типовом договоре именуется учредителем. Он же является и выгодоприобретателем, получая всю прибыль от деятельности управляющей компании. Сами же управленцы получают вознаграждение за свою работу в виде процента от полученной прибыли, который оговаривается в договоре на доверительное управление.

Что делает управляющая компания, в соответствии с договором? Она за свой счет обеспечивает:

  • сохранность имущества;

  • капитальные и текущие его ремонты;

  • бесперебойную эксплуатацию всех инженерных сетей;

  • поддержание порядка в помещениях;

  • осуществление всех необходимых платежей.

                                         

Управляющие компании Москвы

Москва – это крупнейший мегаполис, деловой центр и столица России. Здесь сосредоточено множество различных компаний, в том числе и управляющих. Управление объектами недвижимости в столице, и особенно крупными офисными центрами, – это сложная и ответственная задача.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Найти правильный баланс между арендной платой за офисы и расходами на их содержание, чтобы при этом ещё и оставались средства на развитие компании, совсем непросто.

Среди множества управляющих компаний в области коммерческой недвижимости Ayona IP — одна из лучших представителей этого рынка. В активе компании опыт управления такими объектами как:

  • админздание ОАО «ИФД КапиталЪ» площадью 13000 кв. м;

  • бизнес центр «Китеж» площадью 7200 кв. м;

  • административного здания компании «Лукойл Гарант» площадью 8500 кв. м.

Сегодня УК Ayona IP имеет в управлении офисные помещения в МФК «Город столиц» (12 и 13 этажи), который расположен в деловом центре столицы Москва-Сити.

Управляющие компании на рынке недвижимости

В состав хозяйствующих субъектов, участвующих в управлении недвижимостью, входят собственник, владельцы, эксплуатирующие и ресурсоснабжающие организации, пользователи, арендаторы, застройщики, управляющие организации и другие участники. Указанные субъекты управления на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости принимают участие в его создании, содержании, эксплуатации, развитии, а также оказывают сопутствующие услуги. Их взаимодействие регулируется законодательством РФ, нормативно-методической базой и контрактами. Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания недвижимости. Виды управляющих компаний

Управляющие— отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договора подряда.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания имущества, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно». Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества по договору подряда, заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями).

Таблица. Классификация управляющих компаний
В зависимости от цели создания В зависимости от отношения к объекту управления В зависимости от выполняемых функций
Управление инвестиционными проектами.

Управляющая компания: чем она занимается и управляет, что входит в ее обязанности

Управление холдингом. Способ участия партнеров в бизнесе

Внешняя управляющая компания. Внутренняя управляющая компания Номинальная управляющая компания. Реальная управляющая компания

Законодательно понятие «управляющая компания» определено только для целей управления имуществом в инвестиционных фондах, кредитных, лизинговых компаниях и управления средствами негосударственных пенсионных фондов и в сфере жилой недвижимости. Именно эти компании занимаются управлением инвестиционными средствами. Инвесторы, работающие с предприятиями реального сектора экономики, также создают такие компании для управления своими инвестициями. Это позволяет эффективно контролировать зависимые и дочерние предприятия, а также рассматривать их как отдельный инвестиционный проект. При этом если предприятия приобретаются на долгосрочную перспективу, не с целью перепродажи, и передаются под контроль управляющей компании, то нужно уже говорить о создании управляющей компании для управления холдингом. Это наиболее распространенная сегодня цель использования управляющих компаний. Функции и формы управляющей компании определяются спецификой работы холдинга и теми целями, которые ставят перед собой собственники бизнеса.

Понятие управляющего и управляющей компании. Управляющий – лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости. Управляющая компания (УК) – организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью. УК управляет несколькими объектами недвижимости находящимися в собственности 3-х лиц или в собственности УК.

Типы управляющих компаний:

— Профессиональные УК – это, как правило, западные компании, обладающие богатым опытом в сфере управления недвижимостью.

— Компании консультанты – кроме управления предлагают и другие услуги, такие как подбор арендаторов.

— Бывшие структурные подразделения собственников – были созданы для внутреннего управления, но затем вышли на внешний рынок.

— УК вышедшие из других сфер бизнеса.

Виды УК по подходам к управлению

1.Facility management. -управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем ;производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны ;техническая поддержка и обслуживание здания. Основная цель данного вида управления — организация безаварийного существования здания.

2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.

4.Asset management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости — мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое. Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости.

Форма сотрудничества собственника и УК.

1.Агентское соглашение-владелец объекта недвижимости не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица. (В данном случае управленец — безвольный посредник между собственником и другими объектами).

2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться объектом недвижимости передается управляющей компании на определенный срок.

3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.

Функции управляющей компании:

· управление эксплуатацией жилого фонда;

· управление эксплуатацией нежилого фонда;

· заключение договоров с Поставщиками коммунальных ресурсов и обеспечение населения качественными и своевременными коммунальными услугами;

· осуществление деятельности, связанной с управлением многоквартирными домами;

· заключение договоров на управление многоквартирными домами с собственниками помещений;

· заключение договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг с домовладельцами любых организационно-правовых форм и форм собственности;

· обеспечение сбора платежей за техническое обслуживание домов от пользователей и собственников помещений и строений, а также платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги в соответствии с заключенными договорами;

· проведение текущего и капитального ремонта жилищного и нежилого фонда;

· осуществление мероприятий по подготовке жилищного и нежилого фонда к сезонной эксплуатации;

· капитальный и текущий ремонт инженерного оборудования домового хозяйства и придомовых наружных коммуникаций;

· проведение работ по устройству наружных и внутренних инженерных сетей и оборудования в зданиях и сооружениях;

· осуществление работ по защите и отделке конструкций и оборудования зданий и сооружений;

· обслуживание, ремонт систем вытяжной вентиляции жилых домов и других зданий и помещений;

· ремонт и техническое обслуживание систем электроснабжения в зданиях и сооружениях;

· профилактический осмотр состояния жилых домов и подготовка их к сезонной эксплуатации;

· выполнение работ по благоустройству территорий;

· оказание платных услуг населению.

Дата добавления: 2017-03-29; просмотров: 857;

22.12.2014

— Расскажите, зачем нужна управляющая компания?

— Частный жилой дом хозяин поддерживает собственными силами – оплачивает счета, контролирует техническое состояние дома, при необходимости производит ремонтные работы и так далее. Такое крупное жилое сообщество, как поселок таунхаусов, нуждается в постоянном централизованном обслуживании. И здесь есть два варианта управления управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). В случае с ТСЖ жильцы сами организуют управление поселком, выбирают председателя ТСЖ, который занимается наймом подрядных организаций, ведет коммуникации с остальными собственниками и решает все текущие вопросы.

Что такое содержание общего имущества. Что управляющая компания обязана делать бесплатно

Если же есть УК, все эти обязанности ложатся на управляющего, и жители, оплачивая работу УК, получают комплекс услуг по организованному управлению поселком.

— Каковы функции управляющей компании в поселке?

Их много. Главная функция – это организация комплексного управления поселком, куда входят работа с жителями, техническое обслуживание инженерной инфраструктуры, уборка территории, своевременный вывоз мусора и снега, мероприятия по эксплуатации внутрипоселковых коммуникаций, обеспечение поставки ресурсов, охрана территории поселка. В обязанности УК входит ведение финансовой документации – составление договоров с жильцами и контрагентами, учет оплаты коммунальных ресурсов. При необходимости УК может предоставлять услуги паспортного стола, организовывать финансовые и юридические консультации. Подобный опыт есть в поселке таунхаусов «Николино», где управляющая компания организовала «филиал» паспортного стола персонально для жителей поселка. Вообще, задача управляющей компании – заботиться о комфорте проживания в поселке, учитывать потребности жителей поселка и обеспечивать их всеми необходимыми услугами, чтобы у жильцов не возникало потребности самостоятельно искать их в другом месте.

— Какие специалисты входят в штат управляющей компании?

— Это зависит от многих факторов: размеров поселка, инженерной инфраструктуры, запросов собственников и так далее. Обычно штат УК составляют управляющий, инженер по эксплуатации, дежурные электрик и сантехник, сотрудники службы уборки территории поселка, бухгалтер.

— Что входит в обязанности управляющего?

Управляющий – это лицо УК.

  • Он ведет все коммуникации с жильцами, то есть жители поселка по любым вопросам могут обращаться напрямую к управляющему.
  • Он находится в офисе, расположенном непосредственно на территории поселка и всегда доступен по телефону.
  • Кроме того в компании «Сабидом» есть специальное мобильное приложение, доступное всем жителям поселков: с его помощью поддерживать тоже очень удобно поддерживать связь с управляющим.
  • Управляющий помимо организации работы всех подразделений УК ведет финансовые расчеты, владеет договорами с подрядными компаниями, занимается планированием затрат и т.д.

— За что именно платят жильцы управляющей компании?

При получении собственности на таунхаус жители заключают договор с управляющей компанией, в котором прописываются тарифы на обслуживание поселка и дается детализация по стоимости тех или иных услуг. Приведу пример из поселка «Николино», где УК функционирует наиболее полно. Стоимость обслуживания одного квадратного метра таунхауса по тарифу составляет 55,17 рублей. Сюда входят такие показатели, как управление и администрирование, содержание, обслуживание и ремонт магистральных сетей канализации и водоснабжения, сетей энергоснабжения, трансформаторной подстанции, сетей газоснабжения среднего и низкого давления, благоустройство, эксплуатация и ремонт дорожного фонда, техническое обслуживание и текущий ремонт системы уличного освещения. А также уборка территории общего пользования, обеспечение пропускного режима, обслуживание системы видеонаблюдения. Если житель воспользовался дополнительными услугами УК, то он оплачивает их отдельно в индивидуальном порядке.

— Могут ли изменяться тарифы на услуги УК?

Тарифы обычно согласует администрация района. Они индексируются в соответствии с уровнем инфляции по стране. Кроме того, если поставщик того или иного ресурса изменил цены, то стоимость данного ресурса для жителей поселка тоже изменится. Но в любом случае все изменения тарифов на УК всегда обоснованы.

— Могут ли жители поселка отказаться от услуг управляющей компании?

— Можно – по решению общего собрания собственников поселка. Но это сопряжено с рядом неудобств для самих жителей.

  • Во-первых, поселок в любом случает требует постоянного обслуживания, и жильцы не смогут обеспечить его своими силами.
  • Во-вторых, если жильцы наймут другую управляющую компанию или создадут ТСЖ, то тарифы обязательно будут выше.

Дело в том, что все инженерные сети в наших поселках находятся в собственности у ГК «Сабидом», а значит любая сторонняя организацию будет вынуждена брать их в аренду. Затраты на аренду сетей будут включены в тариф. Поэтому гораздо эффективней не отказываться от существующей УК, а совместными усилиями сделать ее лучше. Управляющий поселком всегда ведет тесное общение с жильцами, поэтому если они не довольны работой УК, то в интересах компании постараться исправиться и удовлетворить нужды собственников. Политика работы управляющих компаний ГК «Сабидом» ориентирована на постоянное повышение качества обслуживания поселков и на обеспечение максимально комфортных и прозрачных отношений с собственниками.

Статью разместила СК «Cабидом»

Просмотров: 95 | ID: 1032

Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года — оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Не полагайтесь на дешевую рекламу

На общем собрании собственников жилья вашего дома было решено выбрать управляющую компанию (УК), которая возьмет на себя решение хозяйственных вопросов, касающихся предоставления коммунальных услуг, технического обслуживания, ремонта общего имущества и т.д.

Все просто. Сложность состоит лишь в выборе самой Управляющей компании. Естественно, любому собственнику захочется, чтобы компания оказывала качественные коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.

Доверяйте профессионалам

Выбирая Управляющую компанию, обратите внимание, имеет ли компания опыт по управлению жилищным фондом. Не лишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная компания.

Например. занимается ли она озеленением или обустройством детских площадок, есть ли у них в штате профессиональный дизайнер (не улыбайтесь, от того, как обустроят ваш подъезд или детскую площадку, будет во многом зависить и ваше настроение, и настроение ваших детей). Хотя, возможно, выбранная вами компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению будет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны Управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.

Дешево — не значит хорошо

Если представители Управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам — есть повод насторожиться.

Что входит в обязанности управляющей компании по закону

Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.

Выбирайте компанию — долгожителя

Одним из главных критериев при выборе Управляющей компании, прежде всего, служит длительность работы этой частной компании на рынке жилищно-коммунальных услуг. В больших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, таких компаний уже достаточно много, а вот информации об их работе нет практически никакой. Если нет печатной информации о работе той или иной Управляющей компании (хотя крупная и сильная компания обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности), просто придите в офис той или иной УК и прямо просите: дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете, а затем не поленитесь пройтись по всем этим адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах. Обратите внимание на состояние подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше любого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т.д.) реагируют на заявки жильцов, регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок, и сколько за все это жильцы платят. Одним словом, они вам ответят на главный вопрос, который вас волнует: соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг.

Сильная компания — значит материально оснащенная

Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой Управляющей компании. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личная машина руководителя да пара грузовых машин, толку от ее работы будет мало. На любую мало-мальски серьезную аварию в вашем доме специалисты фирмы вынуждены будут арендовать те же бойлеры для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы у кого-то. А это влетит в копеечку в первую очередь тем, кто коммунальные услуги оплачивает, то есть собственникам жилья. Старый разводной ключ в чемоданчике слесаря-сантехника — тоже пережиток прошлого. Сегодня хороший слесарь обвешан новейшими орудиями труда как новогодняя елка. Такой слесарь и унитаз отремонтирует по высшему разряду.

Проверьте уставной капитал

Сильная Управляющая компания должна иметь собственные средства, своего рода Уставной капитал, а не полагаться только на квартплату собственников жилья, с которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг. Поэтому вы имеете право поинтересоваться у представителя компании о размерах их Уставного капитала.

Заключаем договор

Наконец, компания выбрана. Теперь необходимо грамотно составить договор. Его Управляющая компания будет заключать с каждым собственником индивидуально, но условия договора, конечно же, будут общие для каждого конкретного дома (ст.162 Жилищного кодекса РФ),

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок и сроки внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (если иное не установлено самим договором управления многоквартирным домом). Ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация должна представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (если договором не установлены иные условия отчетности). Например, вы решите на общем собрании, что на первых порах неплохо бы получать отчет о работе вашей УК ежеквартально.

Договор подлежит обсуждению

Прежде чем подписывать договор, его условия лучше обсудить на общем собрании собственников жилья в присутствии представителей УК. Поскольку жильцам одного дома будет вполне достаточно, например, если лестничные площадки и тамбуры уборщица будет мыть 1 раз в 2 недели, а другим, более состоятельным, захочется, чтобы их подъезды мыли каждый день, да еще с использованием моющих средств. Естественно, оплата услуг в разных случаях будет разной. Кроме того, Управляющая компания на основании вашего с ней договора будет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг (горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии, лифтовой службой города). То есть теперь Управляющая компания станет посредником между вами и этими структурами.

Тарифы на потребляемые услуги Управляющая компания изменять не имеет право (они утверждаются на местном уровне, в соответствии с установленными российским законодательством порядком и условиями), а вот за посредничество может потребовать плату (а может и не потребовать). Размер этой оплаты и нужно оговорить. Хотя, возможно, вам и не придется оговаривать скрупулезно каждую статью расходов. Просто Управляющая компания представит вам (собранию собственников) стандартный список оказываемых ею жилищно-коммунальных услуг и расценки на эти услуги.

Вы имеете право какие-то из них вычеркнуть, снизив тем самым размер ежемесячной квартплаты. Однако из списка нельзя исключать те услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, которые впоследствии могут сказаться на состоянии самого здания и коммунальных коммуникаций.

Особое внимание при составлении договора обратите на обязанности исполнителя, то есть Управляющей компании, и штрафные санкции, которые может повлечь ненадлежащее исполнение этих обязанностей.

Если зимой температура в квартире ниже показателей, установленных санитарными нормами и правилами, нелишним будет прописать в договоре механизм установления данного факта. Например, пропишите в договоре, кто (комиссия из скольких человек и в каком составе) должен замерять температуру в квартире. Или вопрос отсутствия горячей воды в вечернее время.

Обязанность же заказчика услуг, то есть ваша, по большому счету, сводится только к одному: своевременно вносить плату за эти услуги. Чтобы облегчить ваш диалог с выбранной вами УК, наши юристы составили примерный типовой договор с Управляющей компанией. Вы можете опираться на него, заключая свой договор с УК.